Prêt immobilier : banque ou courtier ?

Lorsque l'on envisage d'acheter un bien, il est courant de souscrire un crédit pour financer son projet immobilier. Mais auprès de qui est-il préférable de s'adresser pour obtenir son prêt immobilier : sa propre banque ou un courtier en prêt immobilier ?

Quelles différences entre un courtier et un banquier ?

La principale différence entre ces deux acteurs réside dans le fait qu'un banquier présente uniquement son offre, tandis qu’un courtier collabore avec plusieurs établissements bancaires afin de vous proposer le taux le plus bas possible et des conditions avantageuses.

Souscrire un prêt immobilier auprès de sa banque

Lorsque votre demande est généraliste, passer par votre banquier peut être une bonne solution pour plusieurs raisons.

Il vous suit et vous connaît, il peut donc plus facilement vous conseiller. Vous aurez en général une plus grande marge de négociation, car si vous êtes un bon client, il cherchera à vous garder.

C'est d'autant plus pratique si vous ne souhaitez pas consacrer trop de temps et d'énergie à la recherche de l'emprunt sur-mesure.

De plus, il peut être intéressant de passer par votre banque et de négocier uniquement avec elle si préférez regrouper vos prestations dans le même établissement.

L’inconvénient principal de votre conseiller bancaire est qu’il est contraint aux règles de sa banque, et ne peut donc pas toujours vous proposer un crédit aux meilleures conditions.

Passer par un courtier pour son crédit immobilier

Un courtier transmet votre dossier simultanément à plusieurs banques et vous propose plusieurs offres. Cet intermédiaire est d'autant plus utile que votre demande de crédit est complexe. C’est un professionnel spécialisé en crédit immobilier, généralement plus à même de vous conseiller sur ce sujet que votre banquier généraliste.

Faire le tour des prêteurs potentiels est chronophage pour un futur acquéreur qui n’a ni le temps, ni l’expérience pour trouver l'emprunt correspondant à son besoin. Passer par ce négociateur est donc un gain de temps considérable.

En plus de vous proposer un très bon taux, il peut vous proposer des conditions avantageuses. Par exemple, il vous sera plus facile de vous émanciper de l’assurance groupe de la banque en question en négociant avec votre courtier. Une économie potentielle sur le coût total de votre crédit, lorsque l’on sait qu’une assurance emprunteur peut varier entre 0,3 % et 1 % du montant total emprunté.

Néanmoins, bien souvent, un courtier a des contrats préétablis avec des banques et ne vous proposera donc que ses partenaires habituels. Il est donc possible que vous passiez à côté d’offres intéressantes de banques ne faisant pas partie de son réseau.

Quels sont les honoraires d’un courtier immobilier ?

Dans la majeure partie des cas, faire appel à un courtier en crédit ne vous coûtera pas plus cher qu'une banque puisqu'ils sont rémunérés par la banque prêteuse qui leur verse une commission d’apporteur d’affaires. Vous pouvez donc bénéficier d’offres et de conseils gratuits en sollicitant un courtier sans payer d’honoraires.

Cependant, certaines sociétés demandent des frais de courtage entre 900 et 1 500 euros. Cela peut vous paraitre comme un prix élevé mais c'est l'équivalent du tarif moyen qui vous sera probablement facturé par votre banque pour vos frais de dossier.

Quelle stratégie pour obtenir le meilleur prêt ?

La stratégie a adopter lors de la recherche du meilleur prêt immobilier est de commencer par vous rapprocher de votre banquier afin d'obtenir une proposition avec son taux et ses conditions.

Vous pourrez ensuite faire appel à un courtier gratuitement afin de comparer avec les propositions d'autres banques. Revenez ensuite vers votre établissement bancaire afin de voir si ce dernier est capable de vous offrir un taux et des conditions similaires.

Il ne vous restera plus qu’à choisir la meilleure offre qui se présente à vous.

Bien choisir son courtier en prêt immobilier

Choisir un courtier immobilier n’est pas forcément évident au premier abord, car il existe de nombreux cabinets de courtage en crédit. Voici quelques éléments à vérifier pour vous aider à faire le tri :

• l'ancienneté du courtier
• le nom de ses banques partenaires doit être visible sur son site ou ses documents marketing
• il doit vous demander l'ensemble des justificatifs nécessaires pour établir le plan de financement de votre crédit
• vérifiez les conditions et modalités des contrats
• le nom du prêteur doit être mentionné sur l’offre du crédit immobilier.

Vous devez fuir les courtiers immobiliers dont le siège social est à l’étranger, ceux qui exigent des frais avant que le contrat ne soit validé avec le versement effectif des fonds prêtés, ou encore ceux qui font du démarchage. En effet, le démarchage est interdit pour les intermédiaires en opération bancaire. Adressez-vous en priorité à des cabinets de courtage ayant pignon sur rue.

Bien choisir sa banque

Si vous ne souhaitez pas faire appel à un courtier et trouver la banque vous proposant le meilleur taux pour votre prêt immobilier, vous pouvez vous rendre chez plusieurs banques, et vous renseigner sur le taux de leur crédit, ainsi que de leurs assurances de prêt.

Si vous voulez gagner du temps, sachez qu'il existe maintenant de nombreux comparateurs de crédit immobilier sur internet afin de vous aider dans cette tâche fastidieuse. Voici quelques références non exhaustives :

• Meilleurtaux.com
• Empruntis.com
• Lesfurets.com
• Lelynx.fr
• Panorabanques.com

Est-il intéressant de mettre son banquier en concurrence avec d'autres banques ?

Un banquier fera tout pour vous garder en tant que client et il n’hésitera pas à vous proposer une meilleure offre pour s’aligner face à la concurrence. Il est donc intéressant de mettre votre banquier en concurrence avec d’autres banques lors des négociations afin d'obtenir un taux plus bas et des conditions avantageuses.

Crédit immobilier : quels sont les pièges à éviter ?

Lorsque l'on souhaite souscrire un crédit immobilier auprès d'un courtier immobilier ou d'une banque, on a parfois tendance à se laisser aveugler par le seul taux du crédit proposé. Pourtant, d'autres paramètres doivent être pris en compte pour pouvoir comparer plusieurs offres entre elles.

Ne vous fiez pas au seul taux du crédit immobilier

N'oubliez pas qu'un crédit immobilier implique des conditions particulières, ainsi que la souscription d'assurances.

Vous pouvez, par exemple, obtenir un taux à 3 % avec une assurance emprunteur à 1 % donne en réalité un crédit avec un taux total de 4 %. Une autre banque peut vous proposer un crédit à 3,3 % avec une assurance emprunteur à 0,3 %, ce qui est équivaut à un taux de 3,6 %. Le second crédit avec un taux à priori plus élevé sera donc en réalité inférieur au premier de 0,4 %. Veillez donc à comparer les offres de crédit dans leur ensemble, pas juste en s'appuyant sur le taux.

Méfiez-vous des produits financiers vendus avec votre emprunt

Soyez attentif aux assurances et autres produits financiers vendus avec votre emprunt.

Votre banque ou votre courtier vous proposera probablement une assurance multirisques habitation, ou encore de transférer vos comptes courants vers la banque prêteuse, etc. Au final, le crédit qui était censé être avec le meilleur taux peut vite se retrouver gonflé et vous coûter assez cher.