Les diagnostics immobiliers obligatoires lors d'une vente

Pendant l’achat d’un bien immobilier, le vendeur est dans l'obligation de vous fournir un dossier de diagnostics techniques (DDT), dans lequel doivent figurer l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour la maison ou l'appartement concerné. Ce dossier permet de sécuriser la vente et de protéger les futurs acquéreurs en ayant un aperçu des atouts et des faiblesses du bien avec travaux à entreprendre qu'ils souhaitent acheter. Il doit donc être annexé à la promesse et à l'acte authentique de vente par le propriétaire du bien immobilier.

Afin d’éviter toute déconvenue, nous recommandons d'effectuer plusieurs visites avant de vous décider à acheter. Une contre-visite est plus éclairante qu'une première avant de signer votre compromis de vente car elle permet de vérifier davantage plus d'éléments pouvant faire l'objet d'un critère éliminatoire validé ou non et de poser des questions précises à l'agent immobilier (ou au vendeur).

Diagnostics immobiliers obligatoires : selon quels critères ?

Le nombre de diagnostics immobiliers obligatoires compris dans le dossier de diagnostics techniques n'est pas figé, il est fonction de plusieurs critères :

• Le type de bien concerné
• La date de construction du bâtiment
• L'ancienneté des installations
• La localisation du bien immobilier.

La rédaction du dossier de diagnostic technique doit être réalisée par un professionnel :

• dont l'expertise a été validée par un organisme accrédité (AFAQ-AFNOR, Bureau Veritas...)
• couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle.

La certification des diagnostiqueurs peut être vérifiée en consultant l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés sur le site du Ministère de la Transition écologique et solidaire.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : toujours obligatoire

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) concerne tous les biens immobiliers de France métropolitaine (vides, meublés, locaux professionnels, locaux commerciaux…).

C'est le seul diagnostic immobilier obligatoire pour toutes les ventes de biens immobiliers. Il présente :

• la consommation énergétique annuelle de l'habitation en kWh/m² par an
• le niveau des émissions de gaz à effet de serre du logement en kilos d'équivalent carbone/m²

Chacun de ces indicateurs est noté sur un échelle de A à G. Bien entendu, l'objectif est d'obtenir la note la plus proche possible de A.

Si l'on prend l'exemple de l'étiquette énergie, la note A correspond à un bien économe en énergie (consommation inférieure à 51 kWh/m²), tandis que le G désigne un logement énergivore (consommation supérieure à 450 kWh/m²).

Plusieurs éléments sont pris en compte par le professionnel en charge du diagnostic DPE, parmi lesquels : les équipements du logement et une estimation de leur consommation énergétique annuelle, une estimation du niveau d'émission de gaz à effet de serre émis par l'ensemble de ces équipements, ou encore des préconisations pour améliorer l'efficacité énergétique du logement, avec notamment les travaux à effectuer.

Durée de validité : 10 ans.

Diagnostics dont l'obligation dépend de l'ancienneté du logement

Diagnostic plomb (CREP)

Le diagnostic plomb, également appelé "constat de risque d'exposition au plomb" (CREP), vise à contrôler la concentration en plomb au sein des revêtements du logement. Il est obligatoire pour toute habitation dont le permis de construire date d'avant 1949.

En cas de présence de plomb à un niveau de concentration supérieur à 1 mg / cm², des travaux devront être réalisés.

Durée de validité : illimitée, si aucune trace de plomb n'est détectée ou que la concentration est inférieure à 1 mg / cm².

Diagnostic amiante

Ce diagnostic immobilier permet de vérifier la présence d'amiante dans les matériaux qui composent le bâtiment. Il doit être obligatoirement réalisé si le logement a été édifié avant juillet 1997.

Certains travaux peuvent être recommandés par le diagnostiqueur si la présence d'amiante est avérée.

Durée de validité : illimitée, si aucune trace d'amiante n'est détectée.

Diagnostics obligatoires selon la date des installations

Diagnostic gaz

Le diagnostic gaz permet de s'assurer de la sécurité des installations de gaz présentes dans un logement. Il est obligatoire pour les appartements ou maisons dont les installations de gaz naturel ont plus de 15 ans.

Durée de validité : 3 ans.

Diagnostic électrique

Ce diagnostic immobilier électricité vise à vérifier la sécurité des circuits électriques d'un logement. L'obligation de réaliser un tel diagnostic ne s'applique qu'aux habitations dont l'installation électrique remonte à plus de 15 ans.

Durée de validité : 3 ans.

Diagnostics immobiliers obligatoires selon le type de logement

Certificat loi Carrez

La loi Carrez permet de certifier la surface habitable d’un bien : toute surface avec une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 m est considérée comme habitable et prise en compte dans la surface de vente réelle. Ce diagnostic immobilier est obligatoire pour tout bien situé en copropriété.

Durée de validité : illimitée, sauf si des travaux ont été réalisés entre temps.

Diagnostic d'assainissement non collectif

Le diagnostic d'assainissement non collectif est obligatoire pour les logements qui ne sont pas raccordés au tout-à-l'égout.

Durée de validité : 3 ans.

Diagnostics à réaliser obligatoirement dans certaines zones géographiques

Diagnostic de l'Etat des Risques et Pollutions (ERP)

Le diagnostic ERP, anciennement connu sous le nom de ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) puis de ESRIS, informe l'acheteur d'un logement sur divers points avant l'achat dont les risques et pollutions éventuels (cyclones, tremblements de terre, présence de radon...) qui peuvent affecter l'environnement de ce dernier.

Ce diagnostic immobilier est une des étapes importantes avant l'achat et a été rendu obligatoire pour tous les logements se trouvant dans des communes exposées à un ou plusieurs types de risques / pollutions. Pour savoir si votre commune est concernée, renseignez-vous auprès de la mairie ou de la préfecture.

Durée de validité : doit dater de moins de 6 mois au moment de la signature de la vente.

Diagnostic termites

Ce diagnostic précise si des insectes xylophages, y compris des termites, sont présents au sein de l'appartement ou de la maison. Les logements soumis obligatoirement au diagnostic termites sont ceux appartenant à une zone réputée contaminée par les termites ou pouvant l'être dans un avenir proche (selon un arrêté préfectoral).

Pour savoir si votre habitation se situe dans une telle zone, rapprochez-vous de la préfecture ou de la mairie de la ville concernée.

Durée de validité : doit dater de moins de 6 mois au moment de la signature de la vente.

Diagnostic mérule

Le diagnostic immobilier mérule indique si le logement est exposé à la présence éventuelle de ce champignon. Ce diagnostic ne doit être réalisé que si le logement se situe dans une zone identifiée comme étant à risque.

Pour vérifier si votre commune est concernée par ce diagnostic, rendez-vous à la préfecture.

Durée de validité : aucune, pour le moment, mais il est recommandé que ce diagnostic ait été réalisé moins de 6 mois avant la vente.

Prix d'un diagnostic immobilier : combien ça coûte ?

Le prix des diagnostics immobiliers n'étant pas régulé, les diagnostiqueurs sont libres de fixer les tarifs qu'ils souhaitent. Ainsi, le prix d'un diagnostic immobilier peut varier de 70 à 300 € en fonction de plusieurs critères :

• le type de diagnostic réalisé : un diagnostic immobilier nécessitant une expertise particulière, complexe et long à réaliser sera forcément plus onéreux.
• le type de logement et sa surface : le tarif d'un diagnostic immobilier est fortement impacté par la surface de l'appartement ou de la maison concernée. C'est notamment le cas des diagnostics plomb, amiante, électricité et loi Carrez, dont certains peuvent varier du simple au double selon la superficie contrôlée.
• la zone géographique où se situe le bien : choisissez plutôt un professionnel proche de votre domicile, car les frais de déplacement peuvent venir alourdir le coût d'un diagnostic immobilier. De plus, on observe des prix sensiblement plus élevés en province qu'en région parisienne, où la concurrence est plus rude.
• la marge du diagnostiqueur : les tarifs étant librement fixés par le diagnostiqueur, la marge de celui-ci peut être plus ou moins importante d'un professionnel à l'autre.

Quelques conseils pour payer moins cher vos diagnostics immobiliers obligatoires :

• faites réaliser l'ensemble de vos diagnostics par le même professionnel, car cela vous permettra d'économiser jusqu'à 50 % par rapport au prix initial
• prenez le temps de comparer les tarifs de 2 ou 3 diagnostiqueurs avant de faire votre choix
• planifiez la réalisation de vos diagnostics obligatoires le plus tôt possible pour ne pas être pris au dépourvu et devoir choisir un diagnostiqueur proposant des prix prohibitifs.

Tableau récapitulatif des prix des diagnostics immobiliers obligatoires en 2024

Pour aller plus loin :

• Diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente immobilière (Service Public)
• Achat immobilier : diagnostics obligatoires pour les logements à usage d'habitation (INC)
• Connaître les risques proches d'un logement et remplir son diagnostic ERP (Géorisques)