Acheter un logement avec travaux : bonne ou mauvaise idée ?

L'achat d'un bien immobilier avec travaux peut être une bonne affaire, à condition de respecter certaines règles, de bien maîtriser les possibilités de financement de ce projet immobilier avec travaux, ainsi que les travaux déductibles de vos impôts fonciers.

Acheter avec travaux : quels avantages ?

L'achat d'un logement avec travaux permet de bénéficier d'avantages non négligeables :

• Une différence de prix particulièrement intéressante par rapport au coût d'un logement neuf, ainsi qu'une marge de négociation souvent plus intéressante
• Un logement aménagé selon vos goûts ou conforme aux tendances actuelles (si vous comptez le mettre en location)
• La possibilité de faire baisser la facture en cumulant certaines aides financières
• Une plus-value significative en cas de revente du bien.

Pour réaliser une bonne affaire, une bonne estimation du montant des travaux sera néanmoins décisive.

Comment réussir votre achat immobilier avec travaux ?

Comme vous pouvez l'imaginer, l'achat d'un bien avec travaux ne doit pas être pris à la légère. Un logement a retenu votre attention ? Ne vous précipitez pas, prenez le temps nécessaire pour :

• Analyser les diagnostics immobiliers du bien concerné : les diagnostics immobiliers peuvent vous apprendre de précieuses informations sur le bien. Il est vivement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur en cas de doute pour vous accompagner dans votre analyse.
• Évaluer l'ampleur des travaux à réaliser : s'il est indispensable de disposer d'un devis pour connaître le montant de ses travaux, il est possible d'obtenir une estimation en se basant sur certains critères liés au bien convoité.
• Anticiper la durée des travaux : entre l'établissement du devis et la livraison du chantier, il peut s'écouler plusieurs mois. Ce délai devra être pris en compte pour définir votre date d'emménagement ou celle de votre futur locataire. N'oubliez pas de prévoir une marge en cas d'imprévu.
• Choisir des matériaux et équipement de qualité : dans un souci d'économies, on peut être tenté de rogner sur la qualité des matériaux utilisés sur le chantier. Il vaut toujours mieux opter pour des matériaux de bon rapport qualité-prix, voire haut de gamme, que des matériaux d'entrée de gamme. En effet, des matériaux de mauvaise qualité peuvent être à l'origine de dysfonctionnements ou de sinistres.

Quelles aides pour financer vos travaux ?

Un certain nombre d'aides peuvent vous être proposées pour le financement de vos travaux de rénovation, parmi lesquelles :

• Éco-prêt à taux zéro : ce prêt sans intérêts peut vous permettre de financer vos travaux visant à améliorer la performance énergétique d'un logement. Cette aide n'est soumise à aucune condition de revenu et son montant peut aller jusqu'à 30 000 €.
• Crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) : ce dispositif vous permet de déduire une partie du montant de certains travaux liés à l'amélioration de l'efficacité énergétique d'une habitation. Pour les travaux éligibles, on peut en moyenne déduire 30 % du montant des dépenses engagées. Si tout le monde peut normalement bénéficier du CITE, celui est plafonné en fonction de la situation du foyer et du type de travaux à effectuer.
• Aides des collectivités locales : certaines communes, départements, ou régions peuvent faire bénéficier à leurs habitants d'aides financières pour la réalisation de travaux impliquant des économies d'énergie.

Découvrez tous les modes de financement et les aides disponibles dans notre guide complet du financement de travaux.

Investissement locatif : quels travaux sont déductibles de vos impôts ?

Vous souhaitez acheter un logement ancien pour le louer ? Si vous relevez du régime réel des revenus fonciers, vous pourrez déduire certaines dépenses du montant des loyers encaissés :

Travaux d'entretien et de réparation courants

Il s’agit des travaux visant à conserver ou remettre le bien en bon état, pour que celui-ci puisse être utilisé dans des conditions normales, quelle que soit son affectation. Ces travaux ne doivent ni modifier l'agencement, ni la consistance, ni les équipements d'origine. Quelques exemples de dépenses d'entretien et de réparation :

• Remise en état du gros oeuvre : ravalement de façade, rénovation de la toiture...
• Réparation ou remplacement du système de chauffage central : chaudière, radiateurs, canalisations...
• Rénovation de l'installation électrique ou du réseau d'eau
• Diagnostics obligatoires : état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), diagnostic de performance énergétique (DPE)...
• Réparation des planchers, plafonds, ou encore de l'escalier
• Etc.

Travaux d'amélioration

Cette catégorie englobe les travaux visant à améliorer le confort du logement par l'ajout d'équipements ou d'éléments nouveaux. Ces améliorations ne doivent occasionner aucune modification de la structure, de la surface habitable, ou du volume du bien. Sont notamment concernés les travaux suivants :

• Reprise des fondations du bâtiment
• Goudronnage du trottoir longeant l'immeuble
• Pose de fenêtres plus grandes et persiennes
• Mise en conformité de l'ascenseur
• Installation d'équipements sanitaires
• Réfection des peintures et de la plomberie
• Modification de l'agencement intérieur
• Etc.

Travaux non déductibles

Ne sont pas déductibles des revenus fonciers les travaux visant à agrandir, construire ou reconstruire un bâtiment. Exemples de travaux non déductibles :

• Démolition d'un bâtiment vétuste pour construire un nouvel immeuble
• Transformation d'un immeuble à usage industriel, commercial ou agricole en lieu d'habitation
• Aménagement de combles
• Réagencement complet d'un immeuble d'habitation
• Modification importante du gros oeuvre impliquant une augmentation de la surface habitable ou du volume du bâtiment
• Etc.

Pour aller plus loin :

• Charges déductibles des revenus fonciers (BO des Finances Publiques)
• Site officiel du Service Public dédié à la rénovation énergétique (Faire)