Check-list achat immobilier : les points à vérifier avant d'acheter

Vous souhaitez devenir propriétaire d'une maison ou d'un appartement ? Avant de passer à l’acte, prenez le temps de vérifier l’état du bien et d’en inspecter les moindres recoins, des fondations jusqu’au toit. Quels sont les points à contrôler pour l'achat d'un appartement ou d'une maison lors d'une première visite ? Que devez-vous vérifier lors d'une contre-visite ?

Check-list achat d'un appartement ou d'une maison : la 1ère visite

Lors de votre première visite, abordez avec le vendeur les points susceptibles de poser problème, après vous être assuré que la localisation du bien correspond à vos critères et à ceux de potentiels acheteurs (en cas de revente). Veillez à choisir un logement bien desservi (routes, transports...), dans un quartier calme, pas trop éloigné des commerces, écoles...

1. Les parties communes

Si vous souhaitez acheter un appartement, il est important d’inspecter toutes les parties communes, telles que le local à poubelles, les escaliers et/ou l’ascenseur, le portail, le parking, le ou les espaces extérieurs communs, etc.

Pensez notamment à vérifier l'état des façades de l'immeuble pour savoir si elles ont déjà été rénovées, si le dernier ravalement est récent, ou si la copropriété envisage ces travaux cette année ou pour les années à venir...

Tous ces renseignements sont précieux : ils permettent de savoir si l'entretien de l'immeuble est effectué régulièrement, ou s'il faut s'attendre à une hausse importante des charges dans les prochaines années.

2. Les murs porteurs

Lors de la visite d’un appartement ou d’une maison, il est important de différencier les cloisons des murs porteurs. En effet, si vous aspirez à une cuisine donnant directement sur la pièce à vivre alors que la cuisine du bien visité est complètement cloisonnée, il faudra envisager des travaux. Dans l'idéal, il vaut mieux s'assurer que les murs à détruire ne soient pas porteurs. En effet, la démolition d'un mur porteur implique des coûts élevés (notamment liés à l'étude de faisabilité et la technicité des travaux) et risque de fragiliser la structure du bâti.

Comment vérifier la nature de chaque mur ?

Dans le cas où vous avez accès aux plans d’architecture, les murs porteurs sont représentés en gras. Dans le cas contraire, l’épaisseur des murs et le son qu'ils émettent peuvent vous révéler leur nature. Ainsi, si le mur mesure 15 cm d’épaisseur ou plus, il est probablement porteur. Si, lorsque vous toquez dans un mur, le son émis est sourd, celui-ci est certainement porteur. Il arrive néanmoins que certains murs porteurs sonnent creux à cause des couches d'enduits dont ils sont recouverts.

3. Les fissures

Il existe différents types fissures. Certaines d’entre elles doivent retenir votre attention, alors que d’autres ne représentent aucun danger.

Comment les différencier lors de la visite d’une maison ou d’un appartement ?
La couleur et la profondeur d’une fissure sont révélatrices du danger qu’elles représentent. Ainsi, si vous repérez des fissures pâles et superficielles il n’y a aucune raison de s’inquiéter.

Cependant, vous devez vous préoccuper des fissures intérieures foncées, ayant l’air de ne pas être très récentes, ainsi que des fissures extérieures horizontales situées entre les niveaux. Elles peuvent indiquer un problème de structure de l'immeuble qui pourraient bien se retrouver à l'ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires.

4. Exposition / fenêtres

Un logement lumineux a un impact important sur la qualité de vie de ses occupants, et se revend plus facilement ! Lors d'une visite pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, équipez-vous d’une boussole. Vous pourrez ainsi vérifier l’exposition au soleil de votre futur logement. Une des configurations les plus optimales : la pièce à vivre orientée sud / sud-ouest, et les chambres et pièces de service orientées est, sud-est, voire nord.

Vérifiez également que la surface vitrée vous convienne et que le vis-à-vis ne soit pas gênant. La qualité des fenêtres et de leur vitrage a un impact sur l'isolation de votre logement : vérifiez bien leur état pour estimer en amont le budget de rénovation si besoin !

5. Le parquet 

Si certaines pièces du bien sont recouvertes de parquet, prenez le temps de vérifier son état. Qu’il soit recouvert ou non, vous pouvez l’inspecter par le biais des craquements ou par son état physique. Le parquet est-il gondolé ? Décollé ? Manque-t-il des lattes ? Auquel cas, est-ce un parquet ancien difficile à retrouver pour combler les lattes manquantes ? Si tout le parquet doit être changé, attendez-vous à des frais élevés...

6. La sécurité 

Que vous visitiez un appartement ou une maison, la sécurité ne doit pas être négligée. Non seulement pour votre confort, mais également pour le coût des travaux qu'elle suppose. Dès lors, si la porte d'entrée n'est pas suffisamment sécurisée, il faudra penser à la remplacer, ce qui ne pourra être réalisé à moindres frais.

Dans le cas où vous êtes intéressé par un appartement, assurez-vous que l’accès au logement est bien protégé. Contrôlez qu’il dispose au moins d'un digicode et/ou d'un interphone, voire d'un gardien ou d'un système de vidéo-surveillance...

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2ème visite ou contre-visite : la check-list des détails à vérifier

Lors de la contre-visite de l'appartement ou de la maison convoitée, rentrez dans le détail des éléments ci-dessous. Il s’agit ici d’établir une fiche technique précise de l’état général du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Pour cela, il faut estimer le coût des éventuels travaux et vérifier tous les principaux aspects (budget, faisabilité...).

Vérifications générales du bien

Quel que soit le type de logement :

• La surface habitable du logement
• Le nombre de pièces et leur distribution (configuration générale du logement)
• La conformité du bien par rapport à sa description
• La présence d’une cave personnelle
• Le nombre de balcons et/ou la présence d’une terrasse
• La possibilité de disposer d’une place de parking privative
• L’humidité : vérifier tout indice laissant apparaître la présence d’humidité
• La nature de chaque mur (porteur ou cloison)
• L’état des murs : scrutez la présence de fissures, même si elles sont dissimulées derrière une épaisse couche de revêtement
• L’état du sol et des planchers
• Le nombre et l'état des espaces de rangement disponibles
• Le nombre de sanitaires
• L'état des infrastructures existantes (équipements dans la salle de bain, équipement dans la cuisine, chaudière...).

S'il s'agit d'une maison individuelle :

• La sécurité et la qualité des escaliers
• L'état du garage
• L'état du portail, surtout s'il est électrique, car ce type de rénovation peut être coûteux.

État des pièces d'eau

Dans la salle de bain, veillez à inspecter :

• L'état des équipements de la salle de bain : la douche et/ou la baignoire, les lavabos, le bidet, etc.
• Le système d’aération et de ventilation
• La présence d’humidité (tâches, odeur)
• La configuration des sanitaires (séparés ou communs)
• L'état des conduites et de la robinetterie : ouvrez les robinets pour vérifier la présence d'éventuelles fuites d'eau
• La présence de branchements et de tuyaux, notamment pour installer une machine à laver
• L’état et la propreté des joints des carrelages.

Dans la cuisine, vérifiez bien :

• L’agencement de la cuisine (vérifier s’il est fonctionnel et vous convient)
• La disposition et la commodité du plan de travail, sans oublier les meubles de rangement (haut et bas)
• Le nombre de fenêtres et le système de ventilation
• Le nombre de prises pour les équipements électriques
• La disposition des arrivées et sorties d'eau, notamment pour le branchement d'un lave-vaisselle
• L’espace nécessaire à l’installation d’appareils électroménagers (réfrigérateur, cuisinière, hotte...)
• Le montant moyen de la facture d’eau sur la globalité des charges...

État de l'isolation

Le confort et les dépenses énergétiques d'un logement dépendent en grande partie de son isolation

Une maison glaciale en hiver et trop chaude en été peut se révéler très inconfortable au quotidien. Si ce type de désagréments concerne le logement visité, attendez-vous à devoir réaliser des travaux d'isolation (thermique et phonique) coûteux pour y remédier.

Lors de la visite, vous devez donc vérifier :

• L’isolation des murs (les matériaux, leur durabilité, l'entretien nécessaire, etc.)
• L’isolation au niveau de l'angle des murs (afin d’éviter les ponts thermiques)
• Le vitrage : pensez à demander ou vérifier s'il est simple, double, ou triple
• Le revêtement du sol, que ce soit pour éviter les nuisances sonores des voisins dans votre copropriété ou les pertes thermiques
• Le système de renouvellement de l'air
• L’année de construction du bien et son score au DPE (le Diagnostic de Performance Énergétique). Un score de « A » signifie que le logement est très performant énergétiquement, tandis qu'un « G » vous indique que vous aurez à entreprendre des travaux
• L'état de la toiture et de l'isolation des combles.

Attention aux vices cachés !

Il arrive parfois que des défauts importants du logement passent inaperçus lors des visites, soit parce qu'ils nécessiteraient l’œil d'un expert, soit parce qu'il faudrait du temps pour les découvrir. Ces vices apparaissent donc souvent a posteriori de l'achat.

On appelle ces défauts des « vices cachés », et ils impliquent généralement de lourds travaux pour remettre en conformité le logement. Ils peuvent concerner :

• La fragilité de la structure (charpente, poutres, fondations, etc.)
• La mauvaise étanchéité du toit ou de la terrasse
• L'humidité qui affecte les murs
• Certaines nuisances sonores
• Un sous-sol régulièrement inondé, donc inexploitable...

Dans le cas où un vice apparaît, il faut agir dans les 2 ans suivant la signature de l'acte de vente du bien. Pour que l’ancien propriétaire recouvre le prix des travaux, annule l’achat, ou diminue le prix de vente du bien immobilier, il est nécessaire que vous prouviez que le vice existait avant que vous en deveniez propriétaire.

Vos futurs travaux sont-ils liés aux parties communes ?

Si vous envisagez d’entreprendre des travaux, il est important de savoir si la partie de l’immeuble que vous souhaitez modifier est une partie privative ou une partie commune.

Les parties communes concernent les espaces et équipements de l'immeuble utilisables par l'ensemble des copropriétaires ou une partie d'entre eux. Ces parties concernent généralement :

• Les éléments structurels de l'immeuble : fondations, murs porteurs, toit...
• Les espaces communs : voies d'accès, sols, passages, couloirs, escaliers, cours, jardins...
• Les équipements communs : chauffage central, ascenseurs, antenne collective...
• Les locaux des services communs : loge du gardien, toilettes communes...

Comment réaliser des travaux dans les parties communes ?

Les travaux que vous envisagez touchent aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble (balcon, terrasse, mur porteur...) ? Vous allez devoir obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour pouvoir réaliser votre projet.

Pour obtenir l'accord de l'assemblée générale, vous allez devoir faire inscrire votre projet à l'ordre du jour, en envoyant votre demande par courrier recommandé AR au syndic de l'immeuble. N'oubliez pas d'inclure dans votre courrier les éléments liés aux travaux à effectuer pour que les copropriétaires soient bien au courant des différents détails (plans, devis détaillé...).

Si vous essuyez un refus, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance. Le juge décidera alors si le refus de l'AG est légitime et justifié.

Certains travaux sur les parties communes sont à la charge de la copropriété :

• Les remises aux normes imposées par la loi
• Les travaux permettant de préserver l'état du bâtiment et d'entretenir les parties communes
• Les travaux de modifications lourdes votées par l'assemblée générale.

Pour aller plus loin : Consultez notre guide sur les travaux en copropriété