Rénovation d'une maison ancienne : guide complet

Rénover une maison ancienne est un projet ambitieux qui séduit de plus en plus de familles en quête d’authenticité. Il faut dire que ces vieilles demeures possèdent souvent plus de charme qu'une maison neuve. Toutefois, l'achat d'une vieille maison implique généralement la réalisation de travaux de rénovation et de mise aux normes. Si un tel projet peut représenter un budget important, celui-ci peut également vous permettre de dégager une belle plus-value en cas de revente du bien. Pour être sûr de faire les bons choix, suivez nos conseils !

Rénover une maison ancienne : bien préparer son projet

Avant de commencer la rénovation d'une maison ancienne, il est essentiel d'évaluer l'état actuel du bâtiment pour pouvoir définir les travaux à accomplir. En fonction de l'ampleur des travaux, le recours à un architecte pourra être nécessaire, voire obligatoire, pour pouvoir mener à bien votre projet. Enfin, selon la zone où se situe la vieille maison, certaines règles d'urbanisme devront être respectées.

Évaluer l'état de l'existant et lister les travaux à réaliser

Rénover une vieille bâtisse demande d'évaluer au préalable les atouts et faiblesses de celle-ci. Cette étape est primordiale pour pouvoir lister précisément les travaux à réaliser et définir les priorités en accord avec votre budget et le délai de réalisation souhaité. Parmi les questions importantes à se poser :

• Quel est l'état des fondations et de la structure du bâtiment ?
• La charpente de la maison doit-elle être rénovée (attaque de parasites, bois humide par endroits, traces d'usure...)  ?
• Est-il nécessaire de remplacer la couverture du toit (tuiles, ardoises, tôle ondulée...) ?
• Faut-il refaire l'isolation thermique (murs, toiture, plancher bas) ?
• Les fenêtres actuelles sont-elles équipées de double vitrage ?
• Le réseau d'électricité doit-il être rénové ?
• Dans quel état se trouve la plomberie ?
• Faut-il remplacer le système de chauffage par un dispositif plus performant ?
• Le projet nécessite-t-il de détruire des cloisons afin de réagencer certains espaces ?

Pour réaliser ce diagnostic au plus juste, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un architecte. En effet, celui-ci prendra en compte l'état actuel de la maison et vos souhaits de rénovation pour vous proposer un projet adapté à votre budget et faisable techniquement. Il pourra vous accompagner de la conception du projet à sa livraison, tout en s'occupant des démarches administratives et du suivi des travaux.

Selon l'état de la maison, il se peut que vous ayez à entreprendre de gros travaux : reprise des fondations, rénovation du toit, isolation, remplacement du système de chauffage, rénovation du réseau électrique, des canalisations... Ou des travaux plus modestes : changement des revêtements de sol et muraux, remplacement des fenêtres, aménagement d'une nouvelle cuisine... Un architecte pourra vous conseiller au mieux sur les travaux à effectuer en priorité.

Valoriser le bien en préservant son authenticité

La rénovation d'une maison ancienne ne peut s'envisager comme celle d'une construction neuve. En vous lançant dans un tel projet, vous devez garder en tête que tout ne sera pas réalisable : attendez-vous à rencontrer certains aléas dans votre plan de rénovation. En effet, au fur et à mesure des travaux, il se peut que vous deviez faire des concessions sur certains aménagements et modifier le projet initialement prévu. Des cloisons peuvent ainsi révéler des tuyaux à faire dériver ou des renforts qui ne peuvent pas être retirés. Les travaux peuvent également réserver de jolies surprises : cheminée cachée dans une cloison, parquet ancien reposant sous une moquette...

Si vous avez prévu de moderniser la maison, veillez donc à préserver son authenticité, en valorisant notamment les matériaux d'origine qui contribuent à lui donner du charme (poutres apparentes, mur en pierres, parquet...).

Rénovation d'une maison ancienne : quelles sont les contraintes légales ?

Dans certains cas, la rénovation d'une maison ancienne peut être soumise à des contraintes légales, qui peuvent impacter la durée et la faisabilité du projet :

• Si la maison ancienne est classée monument historique : le propriétaire doit adresser une demande d'autorisation de travaux auprès de la Conservation régionale des monuments historiques (CRMH) de la DRAC dont il dépend. Cette demande doit être réalisée avec l'aide d'un architecte du patrimoine expérimenté (au moins 10 ans de pratique).
• Si la maison se situe en secteur protégé : le propriétaire est tenu de consulter un architecte des bâtiments de France si le projet de rénovation implique une modification de l'aspect extérieur de la maison. La mairie dont dépend la maison ne pourra autoriser les travaux qu'avec l'accord de cet architecte.
• Si la maison ancienne n'est pas située en zone protégée : aucune autorisation spécifique n'est nécessaire, sauf si le projet prévoit de modifier l'aspect extérieur de la maison ou d'agrandir la maison (aménagement de combles, extension latérale, surélévation...). Dans le premier cas, il faudra vous soumettre aux règles établies dans le plan local d'urbanisme (PLU), et, selon la commune, effectuer ou non une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie. Dans le cas d'un agrandissement, en fonction de la surface créée, vous devrez effectuer une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux.

Pour aller plus loin : Fiche sur les travaux réalisés en secteur protégé (Service Public)

Comment rénover une vieille bâtisse ? Quelles sont les étapes à suivre ?

Par où commencer pour rénover une maison ancienne ? Admettons que vous souhaitiez réhabiliter complètement une vieille bâtisse, voici l'ensemble des étapes pouvant être envisagées pour un tel projet :

1. Démolition et gros œuvre

La réhabilitation d'une maison ancienne commence généralement par la démolition de certains éléments. On commence par vider intégralement la maison, puis on démolit les cloisons devenues inutiles et les éléments encombrants (vieille cheminée...). Si vous décidez d'abattre un mur porteur, une poutre IPN devra obligatoirement être posée pour garantir la solidité de la structure.

Mieux vaut en premier lieu s'attaquer aux étages, pour finir par le rez-de-chaussée. En effet, cela permet de ne pas resalir le rez-de-chaussée lorsqu'on rénove les étages. Les poussières et déchets devront ensuite être évacués.

On peut alors passer à la rénovation du gros œuvre. En fonction de l'état du bâti, les fondations devront éventuellement être reprises, et certains murs devront être rénovés. C'est le moment de vérifier qu'il n'existe pas de problème d'humidité, d'infiltration, ou de parasites, et de les résoudre en ayant recours à des traitements adaptés.

2. Réagencement des espaces

L'intérieur de la maison étant désencombré, on peut désormais repenser les espaces en s'appuyant sur l'existant. On va alors placer de nouvelles cloisons (placo, carreaux de plâtre, verrières...) pour délimiter des volumes que l'on souhaite réserver à de nouveaux usages : cuisine ouverte, suite parentale, dressing...

On profitera de cette étape pour réaliser les saignées, passer les gaines, et créer les évacuations nécessaires aux aménagements à venir.

3. Rénovation de la plomberie, de l'électricité et du chauffage

Dans une maison vieillissante, la rénovation des réseaux d'eau et d'électricité est souvent un passage obligatoire. Il faut généralement rénover et modifier la plomberie, notamment si vous comptez changer la disposition de vos équipements sanitaires. En fonction de son état, l'installation électrique peut être entièrement revue afin d'être mise aux normes. Si les systèmes de chauffage et d'eau chaude sanitaire ne sont plus adaptés ou trop énergivores, on les remplace par des dispositifs plus performants. Enfin, il peut être nécessaire de rénover le système d'assainissement de la maison.

4. Rénovation de l'isolation, de la façade, et du toit

L'isolation thermique d'une maison ancienne est souvent indispensable pour améliorer le confort quotidien et réduire la facture énergétique. Un certain nombre de travaux peuvent être envisagés au cours de cette phase : rénovation de la charpente, réfection de la couverture, isolation de la toiture ou des combles, isolation des murs extérieurs, ravalement de la façade, et remplacement des portes et fenêtres. Pour ces dernières, on privilégiera du double ou triple vitrage pour renforcer l'isolation thermique globale de la maison.

L'isolation de la toiture est souvent l'occasion d'aménager les combles, dont la surface peut permettre de créer une ou plusieurs pièces supplémentaires (suite parentale, salle de jeux, chambre d'amis...). Avant d'envisager ce type d'aménagement, assurez-vous de la solidité du plancher et de la possibilité d'installer un système de chauffage performant. Prévoyez également des ouvertures, si les combles n'en possèdent pas. Enfin, assurez-vous de disposer des autorisations nécessaires à ce type de travaux (permis de construire ou déclaration préalable, selon la surface habitable créée).

5. Rénovation des sols et des murs

On commence généralement par refaire les peintures des murs et plafonds, avant de s'attaquer à la rénovation des sols. Dans le cas où la pose du revêtement de sol nécessite un ragréage, les murs et plafonds devront être rénovés en second lieu, pour éviter les risques de projections.

N'oubliez pas de préserver les éléments qui contribuent au charme de votre maison en les rénovant : poutres apparentes, cheminées anciennes, parquets, carreaux de ciment...

Le choix des revêtements de sol doit à la fois tenir compte de vos goûts et de l'usage des pièces concernées. On évitera par exemple de poser un parquet dans une salle de bain, sauf si celui-ci est en bois exotique. On posera un sol résistant et facile à nettoyer dans une chambre d'enfant (lino, stratifié haut de gamme...)...

6. Modernisation de la cuisine et des sanitaires

La cuisine et les sanitaires sont des équipements qui vieillissent souvent mal : couleurs désuètes, éléments peu pratiques ou mal positionnés... Ce sont souvent les premières choses que l'on change quand on emménage dans une maison. Dans le cadre d’une rénovation, la cuisine et la salle de bain sont souvent repensées dans leur globalité pour s'adapter aux modes de vie actuels : cuisine équipée avec îlot ouverte sur le salon, salle de bain avec douche à l'italienne, WC séparé... C'est également pendant cette étape que l'on installe les éventuels dressings et les meubles encastrés.

7. Mobilier, accessoires déco et électroménager

Avant d'envisager la partie déco "pure", il est vivement conseillé de faire appel à une entreprise de nettoyage, qui s'occupera de rendre votre intérieur propre et habitable. Ce type de service n'est généralement pas très coûteux et peut vous faire gagner un temps précieux.

Les travaux étant terminés, il vous reste alors à aménager et équiper les différentes pièces de votre maison. Cette étape du projet n’est pas à négliger, car elle peut vite peser dans votre budget. En fonction de vos besoins et de vos goûts, tout ou partie de ces dépenses devront être envisagées : luminaires, meubles (table, chaises, canapés, meuble TV, buffet, lits...), accessoires déco (miroirs, cadres, objets...), plantes, électroménager, TV, hifi...

Quel budget pour refaire une maison ancienne ? Quel est le coût au m² ?

Rénovation d'une vieille demeure : de quels éléments dépend le prix ?

Le prix à prévoir pour la rénovation d'une maison ancienne dépend de plusieurs paramètres :

• la surface à rénover : cela peut sembler logique, mais plus la surface à rénover est grande, plus le tarif augmente.
• l'état général de la maison : une maison en ruines vous coûtera forcément plus cher à rénover qu'une bâtisse défraîchie.
• le type de travaux à réaliser : s'il s'agit essentiellement de travaux esthétiques (peintures, revêtements de sols, remplacement d'un ou deux équipements sanitaires...), le tarif global sera bien moins conséquent que si les travaux incluent la rénovation complète de la plomberie et de l'électricité, l'isolation, ou encore des travaux liés à la structure du bâtiment (fondations, façade, charpente...).
• la qualité des matériaux et équipements choisis : le niveau de gamme des matériaux utilisés aura également un impact non négligeable sur la facture finale.
• les frais liés à l'intervention de professionnels (architecte, bureau d'études, artisans...).

Combien coûte la rénovation d'une maison ancienne ?

Le tarif à envisager pour rénover une vieille maison s'évalue en priorité selon l'ampleur des travaux à réaliser. Ainsi, on peut distinguer 3 principaux types de rénovation :

Quelles aides et subventions pour rénover une maison ancienne ?

La rénovation d'une vieille maison peut vous permettre de bénéficier de certaines aides, sous réserve d'éligibilité, qui peuvent être cumulées entre elles :

• TVA réduite à 5,5 ou 10 %

On connait tous le taux normal de TVA qui est fixé à 20 % et le taux particulier qui est de 2,1 %. Or, la plupart ignorent que le gouvernement alloue deux taux préférentiels de TVA aux travaux de rénovation dans les maisons anciennes en France à savoir un taux réduit de 10 % et un deuxième qui s'élève à 5,5 %.

Du moment où l'objectif de la rénovation participent dans l'amélioration des performances énergétiques et que 2 autres conditions sont satisfaites, vous serez sans aucun doute éligible à bénéficier de ce taux préférentiel de TVA. Lesdites conditions sont :

1. Les travaux doivent être achevés depuis plus de 2 ans.
2. Le ménage doit être propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit d'un logement reconnu comme résidence principale ou secondaire.

• Éco-prêt à taux zéro

L'éco-prêt à taux zéro individuel peut être accordé aux propriétaires occupants, copropriétaires occupants ou bailleurs afin de le financer les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété, et/ou son propre logement. L'avantage de ce prêt est qu'il n'est soumis à aucune condition de ressources. Il suffit donc de réunir 2 conditions :

- Le logement devrait être construit avant le 1er janvier 1990. Or depuis le 1er mars 2019, le dispositif est élargi à toutes les habitations construites depuis plus de 2 ans.

- Cette aide doit être utilisée pour une rénovation de résidence principale.

Les ménages éligibles peuvent réclamer une somme maximale pouvant aller jusqu'à 30 000 €.

• Aides des collectivités locales

Les aides locales sont des primes versées par les collectivités territoriales sous forme de subventions, chèques énergie ou d'éco-chèques. L'objectif des régions, des départements et des communes est d'encourager des actions vertes et responsables en faveur de l'environnement via des économies d'énergie.

• Aides de l'Anah

- Ma Prime Rénov' : Cette aide est dédiée aux particuliers voulant lancer des travaux et/ou dépenses de rénovation énergétique.

- Habiter Mieux Sérénité : Un dispositif permettant de bénéficier d'une somme qui équivaut 35 à 50% du coût total des travaux avec un plafond de 15 000 €. Le ménage peut également réclamer une prime appelée Habiter Mieux qui peut atteindre 2000 € si et seulement si les travaux permettent au moins un gain énergétique de 35 %.

Pour plus d'infos : Consultez notre guide du financement des travaux