Garantie de parfait achèvement : définition et fonctionnement

Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement est définie par l’article 1792-6 du Code civil comme suit : « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. ».

En clair, il s’agit d’une garantie construction qui met en jeu l’entreprise de BTP ayant réalisé les travaux en cas de désordres ou dommages constatés sur une période d’un an après réception du chantier. L’entreprise responsable doit alors procéder aux réparations nécessaires. Si elle ne s’exécute pas dans les délais impartis, le maître d’ouvrage est libre de saisir le tribunal compétent.

La garantie achèvement protège à la fois l’acheteur et le constructeur, c’est pourquoi il est important de connaître son fonctionnement. 

Que couvre la garantie de parfait achèvement ?

Quels sont les travaux couverts par la garantie de parfait achèvement ? Cette assurance couvre tous les désordres, quel que soit leur nature, leur origine, leur gravité ou leur caractère caché ou apparent. Il s’agit donc de tous les dommages ne permettant pas à l’ouvrage d’être conforme à ce qui était prévu dans le contrat.

L’assurance de parfait achèvement permet de couvrir autant les aspects techniques que fonctionnels et esthétiques de l’ouvrage. La garantie parfait achèvement ne se limite pas aux dommages de nature décennale. Sont donc couverts :

• les désordres apparents ayant fait l’objet de réserves ou ceux apparus dans l’année suivant la réception ;
• les défauts de conformité ;
• les défauts d’isolation phonique.

Tous les désordres apparents n’ayant pas fait l’objet de réserves lors de la réception du chantier ne sont pas couverts, de même que les désordres résultant de l’usure normale ou de l’usage de la construction.

Qui est concerné par cette assurance ?

Il est obligatoire pour tout maître d’œuvre de souscrire une garantie de parfait achèvement, obligation prévue par l’article 1792-6 du Code civil. L’assurance de parfait achèvement concerne principalement les artisans et constructeurs : sont exclus les techniciens, les entreprises en charge de l’étude du chantier, les géomètres et les architectes. Par conséquent, ces professionnels ne sont pas obligés de souscrire à cette police d’assurance.

Qu’en est-il en cas de sous-traitance ? Ceux qui disposent d’un contrat de sous-traitance ne sont pas obligés d’avoir une garantie de parfait achèvement dans la mesure où ils ne sont pas légalement responsables de la qualité des travaux auprès du loueur d’ouvrage. 

Quand démarre la garantie de parfait achèvement ?

La GPA travaux court durant 1 année à compter de la date de réception du chantier. Cette date est donc essentielle pour déterminer le délai de parfait achèvement : elle doit donc être clairement formalisée par le maître d’ouvrage et l’entrepreneur du bâtiment. Il est conseillé de définir précisément le début et la fin de la garantie avec les durées et dates d’effet liées aux travaux de construction réalisés. Le dommage doit avoir été constaté durant cette période d’un an (pour les dommages non apparents lors de la réception), mais il est possible de réaliser la réparation après la fin de ce délai. Les deux partis doivent se mettre d’accord sur ce point.

Comment faire marcher la garantie de parfait achèvement ?

Le jour J de la réception d’un chantier, vous constatez une non-conformité par rapport au contrat signé ou un désordre sur votre construction ? Pour être pris en charge au titre de la garantie de parfait achèvement, les dommages doivent être :

• Signalés au moyen de réserves sur le procès-verbal de réception du chantier pour les dommages apparents : ce sont les désordres visibles par un novice en BTP. Ils peuvent être constatés lors de la réception ou dans un délai de 8 jours après la réception du chantier si celle-ci a été effectuée par le maître d’ouvrage seul (c’est-à-dire sans l’assistance d’un professionnel de la construction habilité).
• Notifiés par voie écrite : vous avez un délai d’une année après la réception pour les dommages non apparents lors de la réception pour envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception et notifier les désordres.

Ensuite, les travaux à réaliser dans le cadre de la GPA construction et leur délai d’exécution sont décidés d’un commun accord entre le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre. Que se passe-t-il en cas de désaccord ? Il faut faire appel à la juridiction compétente pour ce conflit :

• le tribunal d’instance pour les litiges inférieurs ou égaux à 10 000 € ;
• le tribunal de grande instance pour les litiges supérieurs à 10 000 €.

Comment interrompre la garantie de parfait achèvement ?

Est-il possible d’interrompre la garantie de parfait achèvement ? Cette assurance donne lieu à une jurisprudence complexe. En effet, il s’agit d’une garantie de nature contractuelle, tenant compte de diverses règles d’ordre public qui s’imposent en tout état de cause.
Certains tribunaux peuvent statuer pour l’interruption du délai d’un an par une demande en référé, avec une reprise dudit délai à compter de la date de l’ordonnance désignant l’expert. Les termes mêmes de l’article 2241 du Code civil s’appliquent à la garantie contractuelle de parfait achèvement des entrepreneurs à l’égard des maîtres d’ouvrage publics. 

Une demande en référé présentée par une collectivité publique et avec désignation d’un expert pour constater des désordres imputés à des constructeurs (ou pour en rechercher les causes) peut entraîner une interruption du délai à l’expiration duquel la responsabilité de ces constructeurs ne peut plus être recherchée devant le juge administratif sur ces mêmes désordres. Ce délai recommence ensuite à courir à partir de la date de l’ordonnance statuant sur la demande d’expertise.

Garantie de bon fonctionnement et garantie décennale : quelles différences ?

Il ne faut pas confondre garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement et garantie décennale. La GPA en construction couvre les non-conformités d’un ouvrage sur un délai d’un an. Les deux autres garanties BTP « post-livraison » protègent également l’acquéreur, mais différemment :

• La garantie biennale ou de bon fonctionnement : elle indemnise les désordres affectant les éléments dissociables de l’ouvrage (interphone, ballon d’eau chaude, plafond suspendu, etc.) Cette garantie est valable 2 ans à partir de la réception du bien.
• La garantie décennale : elle s’étend sur une durée de 10 ans et concerne plus spécifiquement le gros œuvre. Elle tient responsable tout constructeur (entrepreneur, vendeur d’immeubles ou architecte) des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage et le rendant impropre à sa destination. Elle couvre également les dommages qui affectent des éléments d’équipement indissociables de la construction.

Garantie parfait achèvement : ce qu’il faut retenir

Souscrire une assurance pour garantir le parfait achèvement des ouvrages se place au centre des métiers de la construction. Cette assurance protège autant les constructeurs que les futurs propriétaires puisque les premiers n’ont pas à supporter l’ensemble des frais engagés pour la réparation des anomalies, tandis que les seconds obtiennent un ouvrage parfaitement fidèle à leur contrat. Nous savons à quel point les assurances ont de la valeur aux yeux des maîtres d’ouvrage : nous garantissons donc votre sérénité de A à Z grâce à toutes les garanties BTP nécessaires. Quelle que soit la situation, un chantier commencé avec nous ira de l’élaboration des plans jusqu’à la réception en toute sécurité.

Ce qu'en disent nos clients