Valeur verte : les logements sobres en énergie ont la cote !

Qu’est-ce que la valeur verte ?

Selon le site des notaires de France, la valeur verte des logements se définit comme l’augmentation de valeur d’un bien immobilier résultant d’une meilleure performance énergétique et environnementale, en comparaison d’autres biens du secteur et toutes choses égales par ailleurs. Elle est calculée en fonction des données sur les transactions immobilières provenant des bases notariales.

Le cadre réglementaire évolue

La politique de transition énergétique de l’État fait bouger les lignes sur le marché de l’immobilier. Le niveau de performance énergétique correspond toujours à un degré de confort, mais aussi à la façon dont un bien est qualifié. Bâtiments basse consommation (BBC) et bâtiments à énergie positive (BEPOS) dévoilent tous leurs atouts face aux passoires énergétiques et aux biens dits indécents.

Diagnostic de performance énergétique (DPE) nouvelle version

En cas de vente ou de mise en location, faire effectuer un diagnostic de performance énergétique (DPE) par un diagnostiqueur professionnel certifié est obligatoire. 

Sa durée de validité est variable selon la méthode utilisée et la date de sa réalisation :

La nouvelle méthode utilisée depuis le 1er juillet 2021 est bien différente de l’ancienne dite des « consommations réelles ». 

Plus complexe, elle prend de nouveaux éléments en compte comme : 

• le type de logement ;
• le mode de chauffage ;
• les caractéristiques de l’isolation ;
• les données météorologiques.

La classe énergétique finale d’un logement dépend de deux éléments : l’étiquette énergie et l’étiquette climat, qui chacune classe les biens de A à G. La première prend en compte la consommation d’énergie primaire (par m² et par an, exprimée en kWh) et les émissions de gaz à effet de serre associées (en kg d’équivalent CO2 par m² et par an). La seconde concerne uniquement les émissions de gaz à effet de serre.

En pratique, cela signifie que le nouveau DPE favorise les systèmes de chauffage qui fonctionnent aux énergies renouvelables (chauffage au bois notamment) et l’électricité (produite essentiellement avec de l’énergie nucléaire peu émettrice de CO2 en France).

Il pénalise par conséquent des énergies telles que le fioul ou le gaz.

Les logements énergivores mis à l’index

Au-delà de la notion de valeur verte, les propriétaires bailleurs de logements énergivores sont aujourd’hui déjà concernés par des mesures dont l’objectif est de les encourager à rénover leur bien.

Depuis le 24 août 2022, les loyers sont bloqués pour tous les logements classés F ou G. Les propriétaires ne peuvent donc plus augmenter le loyer en cours de bail ou demander un loyer supérieur à celui du précédent locataire lors de l'établissement d’un nouveau bail.

À compter du 1er janvier 2023, un logement ne pourra plus être mis en location s’il dépasse un seuil maximal de 450 kWh/m²/an de consommation d'énergie finale.

D’autres dates sont prévues pour interdire la mise en location des logements considérés comme indécents : 

• à compter du 1er janvier 2025 : les logements de classe G sont interdits à la location ;
• à compter du 1er janvier 2028 : les biens de classe F sont à leur tour interdits ;
• à compter du 1er janvier 2034 : ce sont les logements d’étiquette E qui doivent quitter le parc locatif.

Valeur verte des logements 2021 : résultats de l’étude des notaires de France

Une situation contrastée selon les régions

Le rapport d’étude publié par les notaires de France met l’accent sur un point : la situation est très contrastée sur l’ensemble du territoire. En effet, les biens les plus énergivores se situent, sans surprise, essentiellement dans la partie nord de la France et les régions du sud comptent bien plus de logements performants.

Les données du rapport se basent sur les transactions effectuées en 2021, la classe énergétique attribuée à un bien a donc bien souvent été obtenue avec l’ancienne méthode du DPE. La nouvelle formule est entrée en vigueur en juillet 2021, le changement était donc trop récent pour que l’on perçoive un impact sur les résultats. Beaucoup de maisons sont chauffées au gaz en France, cela devrait avoir des conséquences fortes sur leur classement énergétique et les prochains rapports.

Logements énergivores, quelques chiffres clés

Le rapport nous donne un portrait-robot du logement énergivore (classe F ou G) en France.

Situé en zone rurale, il s’agit d’une maison ancienne construite avant 1980 et d’une surface habitable comprise entre 60 et 100 m². Avant d’être vendue, elle appartenait probablement à une personne retraitée si l’on se fie à la catégorie socioprofessionnelle majoritaire chez les vendeurs de biens de catégorie F et G (51 % sont des retraités).

Les petits logements (moins de 30 m²) sont surreprésentés dans les classes F et G, car les consommations (eau chaude sanitaire et chauffage) sont ramenées au m².

Impact de l’étiquette énergie sur le prix de vente 

L’impact de l’étiquette énergie est très contrasté selon la situation géographique de la maison ou de l’appartement vendu. Cependant, dans toutes les régions, la classe énergétique d’un logement joue en partie sur le prix de vente s’il est considéré comme économe (A et B) ou au contraire énergivore (F et G).

Quel gain supplémentaire pour la vente d’un logement économe ?

Un appartement très économe (A-B) est en moyenne vendu entre 3 et 16 % plus cher qu’un appartement de catégorie D. Pour une maison (A-B), une plus-value de 6 à 14 % peut être espérée en comparaison d’une maison de performance standard (D).

C’est en Occitanie que l’impact est le plus fort (de +11 à +16 %) et en Provence-Alpes-Côte d’Azur que l’effet valeur verte se fait le moins sentir (de +3% à +6%).

Logement énergivore, un malus à la vente

À l’opposé, les logements énergivores (F-G) subissent une décote verte. Toujours en comparaison d’un bien de classe D, une maison perdra de 3 à 19 % de valeur si elle est peu économe (F-G), un appartement, quant à lui, connaît une baisse comprise entre 2 et 11 % dans la même situation.

Source base de données des notaires de France BIEN et Perval - France métropolitaine hors Corse

Toutes les décotes et plus-values sont en comparaison de biens de même type appartenant à la classe énergétique D.

Retrouvez tous les détails dans la note de conjoncture immobilière n°57 des notaires de France.

Rénover votre logement pour bénéficier de la valeur verte

Vous l’avez compris, selon cette étude sur la valeur verte, la classe énergétique influe sur le prix de vente et la valeur immobilière, quel que soit le type d’habitation. Une passoire thermique subit une moins-value et l’amélioration de la qualité énergétique d’un bien peut lui apporter une valeur nette additionnelle.

C’est au regard de la plus-value espérée à la vente que l’on peut mieux estimer la rentabilité de travaux de rénovation énergétique.

L’isolation thermique en priorité

Pour améliorer l’efficacité énergétique de votre bien, vous devez l’isoler avant de penser à changer de chaudière. Limiter les déperditions thermiques permet en effet de réduire les besoins en chauffage. 

Dans ce cas précis, envisagez d’utiliser des isolants naturels si vous souhaitez gagner en confort. En effet, ceux-ci sont préconisés afin d’éviter d’avoir à un air intérieur trop sec. Ils présentent d’ailleurs l’avantage d’être adaptés à l’isolation des bâtisses anciennes comme les maisons en pierre. Vous ne préservez donc pas uniquement la qualité de l’air de votre intérieur, mais aussi son cachet.

Notez que l'installation d’un système de ventilation type VMC doit souvent  être effectuée en parallèle des travaux d’isolation.

Remplacement des équipements de chauffage

Seconde étape des travaux de rénovation énergétique : l’amélioration du chauffage. Le nouveau DPE favorise certaines énergies alors pour obtenir le meilleur classement, rien de mieux qu’un chauffage écologique !

Deux exemples concrets