Plan de situation : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?

Qu'est-ce qu'un plan de situation du terrain ?

La définition d’un plan de situation est simple : il s’agit d’une représentation graphique d’une zone ciblée sous la forme d’une vue aérienne ainsi que de ses alentours. Mais contrairement à une simple photographie aérienne, ce plan est également composé de symboles graphiques. 

Le plan de situation est donc un plan cadastral qui permet de visualiser les constructions existantes ainsi que les principaux éléments structurants (ouvrages d’art, espaces boisés, fleuves, lacs et rivières et voirie). En fonction de l’échelle choisie, on obtient une vision plus ou moins étendue de la surface qui entoure la parcelle cible. Le plan de situation est très souvent complété par une vue satellite.

À quoi sert un plan de situation ?

Il faut savoir que la rédaction d’un plan de situation est obligatoire pour constituer tous les dossiers de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux (articles R.431.7 et R.431.8 du Code de l’Urbanisme). Pour une constitution optimale de votre dossier, le plan de situation d’un terrain constructible est d’ailleurs le premier plan à fournir, avant même le plan de masse, le plan de coupe et le plan de façade.

Il permet d’obtenir les autorisations d’urbanisme nécessaires à des travaux de rénovation ou de construction. Dans le cadre d’une demande de certificat d’urbanisme, de raccordement au réseau électrique ou encore pour l’obtention d’un permis de démolir, le plan de situation est également une pièce obligatoire pour l’instruction du dossier. 

Pour un permis de construire, le plan de situation portera la mention PC1 (ou PCMI1). Pour une déclaration préalable de travaux, ce sera la mention DP1. L’administration est ainsi en mesure de localiser avec précision votre terrain au sein de la commune. L’instructeur gestionnaire peut alors identifier les règles applicables dans le cadre de votre projet immobilier, en fonction du Plan Local d’Urbanisme (PLU) en vigueur dans la zone.

Plan de masse et plan de situation : quelle différence ?

Il est courant de confondre le plan de masse et le plan de situation puisqu’il s’agit dans les deux cas d’une représentation graphique de vos futurs travaux de construction ou de rénovation, avec une vue aérienne du terrain. Ces deux plans jouent toutefois des rôles différents.

Qu'est-ce qu'un plan de masse ? C’est un plan aérien du terrain côté dans les 3 dimensions, nécessaire pour toute nouvelle construction ou la modification du volume d’un bâti existant. Contrairement à une carte de situation, il s’agit seulement d’un zoom sur la parcelle du projet, qui vise à évaluer l’impact des travaux sur l’environnement proche. Le plan de masse représente l’état actuel, mais aussi l’état futur du projet. 

Un plan de masse respecte l’échelle et l’implantation des éléments (avec les limites séparatives strictes) doit être rigoureusement respectée afin de garantir la conformité du projet aux règles d’urbanisme. 

Les éléments indispensables d’un plan de situation de terrain

Comment rédiger un plan de situation ? Puisqu’il s’agit d’un document administratif à destination de l’instructeur gestionnaire des autorisations d’urbanisme, il doit être réglementaire et lisible au premier coup d’œil. Dans le cas de figure où le plan de situation ne serait pas assez précis, une demande de pièce complémentaire peut être exigée, ce qui peut ensuite retarder l’avancée de votre chantier de plusieurs mois !

Il est fortement recommandé de s’entourer de professionnels qualifiés afin de garantir la faisabilité des travaux, le tout dans les délais impartis. Ces derniers pourront étudier méticuleusement le PLU de votre commune et réaliser le plan de situation conformément aux attentes de l’administration. Vous maximisez ainsi vos chances d’obtenir rapidement votre déclaration préalable de travaux ou votre permis de construire. Sachez que pour tout projet de plus de 150 m² , la loi vous oblige à recourir à un architecte dans tous les cas. Les Plan d'architecte, esquisse, perspective sont donc indispensables pour ce type de projet.

Afin d’être exploité par l’administration, le plan de situation doit mettre rapidement en lumière les éléments suivants :

• l’échelle utilisée ;
• le ou les numéros de la (ou des) parcelle concernée ;
• la ou les parcelles au cœur du projet ;
• le nom de la rue passant devant la parcelle ;
• le nom de la commune (et éventuellement du lieu-dit) ;
• les points cardinaux correctement orientés.

Choisir la bonne échelle

Le choix de l’échelle pour votre plan de situation est très important, car ce critère va impacter la visibilité de la surface autour de la parcelle. Or, le but du plan de situation étant de situer une parcelle sur le plan cadastral d’une commune, il est crucial de ne pas trop cibler le terrain sur lequel se déroulera le chantier. Une échelle trop petite avec un effet de gros plan empêchera la bonne visualisation des éléments nécessaires. 

L’échelle d’un plan de situation dépend de la taille de la commune ou de la ville :

• une l’échelle au 1/32 000 e est appliquée pour les communes de taille moyenne ;
• une échelle au 1/16 000 e est appliquée pour les plus petites communes.

Dessiner un plan de situation soi-même

Vous pouvez éditer des plans de situation vous-même sur des sites comme le Geoportail (il s’agit du portail national concernant la connaissance du territoire créé par l’IGN) et le site cadastre.gouv.fr. Une fois l'impression de la carte terminée, vous devez entourer vous-même la parcelle ciblée au feutre, puis indiquez la flèche qui pointe vers le Nord.

Grâce à ces plateformes, vous accédez facilement à toutes les informations liées aux plans cadastraux des communes, et vous avez également la possibilité d'imprimer une carte IGN. Toutefois, ces outils possèdent quelques limites : une échelle parfois étroite, des informations sur la voirie manquante, des interfaces peu intuitives, etc.

Faire appel à un architecte ou un bureau d’études pour dessiner son plan de situation reste la solution la plus pratique et la plus fiable, puisque vous êtes ainsi certain que le document sera correctement rédigé et contiendra toutes les informations demandées afin de ne pas retarder votre chantier de rénovation ou de construction. C'est aussi l'occasion de discuter du prix avec l'architecte pour ce type de service.

Plan de situation : ce qu’il faut retenir

Dans le cadre d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux, le plan de situation de terrain permet à l’instructeur de votre dossier de visualiser et de situer votre parcelle en fonction de son environnement. Il peut vérifier que vos futurs travaux respectent les règles d’urbanisme applicables sur la zone concernée. Dans la mesure où sa réalisation demande beaucoup de précision et de rigueur, nos experts hemea vous accompagnent dans la conception des plans de votre projet et vous mettent en relation avec des architectes de Paris, Bordeaux ou encore Lyon compétents à des tarifs préférentiels. Contactez-nous pour discuter de votre projet de construction ou de rénovation !

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